Giá nhà vượt xa thu nhập, chuyên gia đề xuất sửa cơ chế định giá đất

Ngày 17-6, Trường Đại học Luật TPHCM tổ chức Hội thảo khoa học quốc gia 'Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới'.

17/06/2026 18:24

Tại hội thảo, PGS-TS Lưu Quốc Thái, giảng viên Trường Đại học Luật TPHCM cho rằng, giá đất và giá nhà ở Việt Nam hiện nay đang vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đồng thời tạo áp lực không nhỏ đối với nền kinh tế.

Đại biểu tham dự hội thảo

PGS-TS Lưu Quốc Thái phân tích thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện chỉ khoảng 7.000-8.000 USD/năm, trong khi giá nhà phổ biến ở mức 80-100 triệu đồng/m², tương đương khoảng 3.000-3.800 USD/m². Với mức thu nhập và giá nhà như hiện nay, nhiều người phải mất từ 40-60 năm tích lũy mới có thể sở hữu một căn nhà.

Nguyên nhân việc này ngoài quan hệ cung - cầu trên thị trường còn xuất phát từ cơ chế định giá đất hiện hành. Chuyên gia này đề xuất nghiên cứu bổ sung mô hình định giá đất tư nhân nhằm tạo thêm cơ sở tham khảo, đối chiếu, qua đó nâng cao tính khách quan của giá đất do nhà nước quyết định.

Cũng về giá đất, TS Phạm Văn Võ, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM, cho biết hiện nay giá đất ở Việt Nam được chia thành hai nhóm chính gồm giá thị trường và giá đất của nhà nước. Quá trình xác định giá đất cụ thể còn khá phức tạp do phải trải qua nhiều bước như thuê đơn vị tư vấn định giá, tổ chức thẩm định, thành lập hội đồng thẩm định và phê duyệt kết quả.

Lãnh đạo Trường Đại học Luật TPHCM cùng các chuyên gia chủ trì hội thảo

Quy trình này không chỉ kéo dài thời gian mà còn làm tăng chi phí giao dịch. Nhiều địa phương thậm chí gặp khó khăn do thiếu tổ chức tư vấn định giá đất đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc lựa chọn loại giá đất để áp dụng cần bảo đảm tuân thủ quy luật thị trường, phản ánh được đặc điểm riêng của từng thửa đất, đồng thời giảm chi phí và thủ tục trong quá trình thực hiện.

Chuyên gia nêu ý kiến tại hội thảo

Về vấn đề quy hoạch, ThS Ngô Gia Hoàng, Trường Đại học Luật TPHCM, cho biết theo quy định hiện hành, quy hoạch sử dụng đất được lập cho thời kỳ 10 năm, với tầm nhìn từ 20 đến 50 năm tùy từng cấp. Tuy nhiên, sự khác biệt về thời kỳ và tầm nhìn giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn và quy hoạch xây dựng có thể dẫn đến tình trạng chồng chéo, thiếu đồng bộ trong quá trình triển khai.

Việc quy hoạch có thời kỳ tương đối ngắn nhưng tầm nhìn quá dài cũng tiềm ẩn nhiều bất cập. Theo ThS Ngô Gia Hoàng, nếu quy hoạch chậm triển khai hoặc không bảo đảm nguồn lực thực hiện, nguy cơ phát sinh tình trạng 'quy hoạch treo' là rất lớn. Do đó, quy hoạch sử dụng đất nên được thiết kế cho thời kỳ 20 năm và tổ chức rà soát định kỳ 5 năm một lần.

Theo CẨM NƯƠNG/Sài Gòn Giải Phóng