Để người dân thật sự an tâm về quyền tài sản

Tờ trình số 518/TTr-CP ngày 9-8 của Chính phủ về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 có nội dung được nhiều người dân rất quan tâm: thời hạn sở hữu nhà chung cư.

16/08/2026 07:36

Ảnh minh họa: THANH HIỀN

Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư được quy định căn cứ theo thời hạn sử dụng của công trình xây dựng (niên hạn công trình) theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc quy định thời hạn này đi đôi với việc bảo đảm quyền tài sản của người dân.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và buộc phải phá dỡ để đảm bảo an toàn, chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền đối với tài sản của mình thông qua các cơ chế tái định cư hoặc xây dựng lại; có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Xung quanh vấn đề này, nhiều ý kiến đề nghị tiếp tục rà soát kỹ để đảm bảo tính thực tiễn và thống nhất với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Ngay cả các nước trong khu vực cũng không có một mô hình thống nhất về quản lý chung cư, nhưng nhìn chung rất ít nước quy định quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt chỉ vì công trình hết tuổi thọ.

Ở Việt Nam, đất ở được sử dụng ổn định lâu dài, chỉ có công trình là có tuổi thọ. Như thế, nếu quy định quyền sở hữu căn hộ chấm dứt khi công trình hết tuổi thọ thì sẽ rơi vào một tình huống khá đặc biệt: quyền sử dụng đất vẫn còn, nhưng quyền sở hữu nhà lại chấm dứt. Quan hệ giữa hai loại quyền này phải được luật giải thích rất rõ.

Tham khảo mô hình hiện hành của một số nước, nhiều ý kiến đề xuất Dự thảo Luật sửa đổi Luật Nhà ở có thể quy định theo hướng công nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền đồng sử dụng đất của người dân. Khi công trình không còn an toàn thì bắt buộc phá dỡ. Sau phá dỡ, quyền tài sản còn lại là quyền đồng sử dụng đất và Nhà nước quy định rõ cơ chế định giá, bồi thường hoặc tái thiết (có thể tham khảo cơ chế hệ số K hoặc cơ chế phân chia theo tỷ lệ quyền sử dụng đất), thay vì quy định tự động chấm dứt quyền sử dụng đất.

Cách tiếp cận này vừa phù hợp với nguyên tắc bảo hộ quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự, vừa thống nhất với Luật Đất đai; đồng thời vẫn giải quyết được bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo ANH PHƯƠNG/Sài Gòn Giải Phóng